domingo, 27 de mayo de 2012

Como participar en un remate electronico judicial en Lima, Perú

1) Ingresa a REMAJU Existe el REMAJU, remate electrónico judicial . En este portal, pueden ver las propiedades que están siendo subastadas y puestas en remate. Fue creada para hacer subastas electrónicas y hacer un sistema más justo que el antiguo remate presencial. En el portal, puedes encontrar terrenos, departamentos, casas, oficinas, estacionamientos, depósitos y todas las categorías que te puedas imaginar de bienes raíces. Además, te permite filtrar por ubicación y por precio base, para que escojas una zona que sea familiar para ti y asegures escoger algo que esté en tu presupuesto. Para…

1) Ingresa a REMAJU


Existe el REMAJU, remate electrónico judicial. En este portal, pueden ver las propiedades que están siendo subastadas y puestas en remate. Fue creada para hacer subastas electrónicas y hacer un sistema más justo que el antiguo remate presencial. En el portal, puedes encontrar terrenos, departamentos, casas, oficinas, estacionamientos, depósitos y todas las categorías que te puedas imaginar de bienes raíces. Además, te permite filtrar por ubicación y por precio base, para que escojas una zona que sea familiar para ti y asegures escoger algo que esté en tu presupuesto.

Para ponerlos en contexto, un remate judicial de un inmueble se da cuando una persona o empresa no pudo pagar la hipoteca sobre su propiedad, por ende, la institución que le hizo ese préstamo (generalmente un banco), se queda con la propiedad y la coloca en subasta para recuperar el dinero del préstamo brindado. Lo que están buscando es recuperar el dinero de manera rápida, por ende, los descuentos con los que se empieza la subasta (precio base) son muy agresivos.

2) Revisa las opciones disponibles


En un remate judicial existen 3 convocatorias. En la primera, el precio base donde empieza la subasta se ofrece con un descuento de 30% sobre la tasación de la propiedad. La tasación equivale a la última cotización legal que se hizo a la propiedad, la que generalmente lo hace un perito cuando recién te entregan el inmueble, en otras palabras, la tasación puede ser un precio mucho menor al precio actual de la propiedad, y es a ese precio que se descuenta el 30%. Si nadie participa en esa convocatoria, pasa a una segunda, en donde rebajan un 15% adicional. Por último, si nadie participa en esa, pasa a una tercera convocatoria, donde rebajan otro 15% adicional. Vamos con un ejemplo súper positivo: imagínate una propiedad que hoy vale $200,000, que la tasación sea de $160,000 ya que la ultima vez que lo cotizaron fue hace unos años, y que se encuentre en una tercera convocatoria. Esta subasta empezaría en un 60% de descuento sobre la tasación ($160,000), es decir, la subasta empezaría en $64,000, que equivale a un 68% de descuento del valor actual ($200,000). En resumen, podría decir que, en remates judiciales, puedes encontrar subastas que empiezan con descuentos entre 30% y 70% del valor actual de la propiedad.

3) Investiga la propiedad online


Como toda inversión y negocio, hay una tarea de investigación antes de invertir tu dinero, para asegurar de que vayas a tener un retorno significativo. En el caso de remates judiciales, tu tarea es investigar básicamente que la propiedad esté a buen precio y sin muchos problemas legales u operativos, complicaciones que hagan el proceso más largo del que debería. Para el precio, lo ideal es buscar otras propiedades similares, puedes hacerlo con 3 filtros básicos suficientes para darte una idea: misma ubicación, misma área construida (metros cuadrados) y tiempo de antigüedad del inmueble. Esto lo puedes encontrar fácilmente en portales online de venta de inmuebles.

Luego de hacer esa investigación online y aseguraste que esté a un buen precio, vas a querer hacer una investigación in situ, donde ves la propiedad con tus propios ojos. Ahí, la idea es ver el vecindario, asegurar que sea una zona segura, cerca a colegios, universidades, tiendas, centros comerciales, centros deportivos, u otras cosas que le puedan agregar valor. También ve en hora punta y fijarte en el tráfico, para ver si es fácil salir y entrar a esa zona. Si hay alguna construcción masiva cerca como un nuevo centro comercial o universidad. Si puedes hablar con algún vecino o portero sería increíble, y preguntarle sobre los vecinos, la administración del edificio, cuanto se paga de mantenimiento, cuantos años tiene el edificio, y la pregunta más importante, si actualmente hay alguien viviendo ahí. Si alguien vive en la propiedad te puede causar muchos problemas, pues así sea el mismo dueño o un inquilino, removerlo puede causarte tiempo y dinero, si la propiedad esta abandonada hace tiempo, es una buena señal.

Luego, ir a SUNARP (Superintendencia nacional de registros públicos) y sacar la copia literal de registros público del inmueble, lo que quieres buscar en este documento es si realmente le pertenece a la persona que indican en REMAJU, y así solo tengas que lidiar con un solo dueño, y no se aparezcan sorpresas de otros dueños en el futuro (socios, parejas, hijos, etc). También ir a la municipalidad del distrito donde queda el inmueble, pues aquí puedes ver si la propiedad debe impuestos prediales y arbitrios, si es así, los vas a tener que pagar tú, así que sería bueno agregar este costo a tu inversión total.

4) Investiga los gastos extras


Una vez hecha tu investigación, ya vas a saber cuanto vas a tener que invertir en total para tu propiedad. En caso haya arbitrios e impuestos tendrás que asumirlos, si hay alguien viviendo ahí tendrás que separar dinero extra para removerlos, sea pagándoles a ellos o a policías para que te apoyen. Si hay otros dueños, probablemente tendrías que pagarles su salida. Si está en malas condiciones habrá que invertir mucho en arreglos, reconstrucciones, etc. Luego de calcular todos esos costos, y viendo el precio de oferta donde empieza la subasta, ya debes saber hasta cuanto podrías subastar como máximo para obtener una ganancia adecuada, en otras palabras, cual sería tu monto límite. Cuando tengas esto claro, es momento de buscar el dinero.

5) Consigue la inversión


El monto total lo puedes conseguir de varias formas, puede ser capital propio, préstamo de un banco, o, la mejor opción, levantar una ronda de inversión entre familiares y amigos cercanos. Esta última podría funcionar muy bien y mucha gente lo utiliza, simplemente les explicas los números que ya averiguaste y les pides que confíen en ti, debido a que estamos hablando de una propiedad, el riesgo no es tan alto como un negocio tradicional. Debes conseguir el dinero completo líquido, ya que si no lo tienes, te puede jugar muy en contra si ganas la subasta y no lo tienes en mano, pagando una alta penalidad.

6) Crea una cuenta en REMAJU


Ingresa a la página de REMAJU y créate una cuenta. Lo puedes hacer con 3 pasos sencillos y las indicaciones figuran AQUI. Una vez hecho esto elige el remate del cual quisieras participar, y apunta el número de expediente judicial, el cual figura en el aviso de la convocatoria. Además, fíjate cuanto hay que pagar de arancel con su respectivo código, y el monto a pagar de oblaje.

7) Paga el arancel y oblaje


Con estos datos y tu DNI (en caso de persona natural), debes ir al banco de la nación y pagar el arancel y oblaje. Ambos son necesarios para participar en la subasta. El arancel es un costo único que generalmente está alrededor de 630 soles, ten en cuenta de que este es tu costo por participar, así ganes o pierdas la subasta, no tendrás devolución de este dinero. Para pagarlo te piden un código que figura en la página, casi siempre es 07153.

El oblaje es algo que se debe pagar como muestra de intención de compra, y vendría a ser el 10% del valor base del inmueble. Si ganas la subasta, es necesario que a más tardar 3 días después deposites el resto, si no lo haces, el poder judicial se queda con el oblaje, como una penalidad por hacer perder tiempo a todos básicamente, lo cual me parece justo. Para pagarlo, debes mostrar el número de expediente judicial, el cual está compuesto por un código largo de números y letras y figura en el mismo portal.

8) Inscríbete a la subasta online


Una vez hecho ambos pagos, debes regresar a la página de REMAJU e inscribirte en el remate que elegiste. Antes de hacerlo, se puede ver ahí mismo si hay más personas participando o no, si no hay nadie y se mantiene así, seria ideal ya que no tendrás competidor alguno en la subasta, pero si ya hay gente escrita, igual puedes participar y ganar. Para inscribirte, asegúrate de llevar las boletas del pago del arancel y oblaje que hiciste en el banco de la nación, pues te van a pedir los códigos de esas boletas como algo obligatorio para poder participar. Una vez hecho eso, solo debes ver el día y la hora en que empieza la subasta y esperar la fecha.

9) Participa en el remate


El remate empezará en un día y hora en particular y dura 24 horas. Es un reloj en cuenta regresiva y la subasta termina cuando se acabe el tiempo. En ese tiempo, los participantes podrán ir colocando sus subastas. Lo ideal es ir con tu número máximo de subasta en mente para no pasarte de ese monto, al menos que lo veas completamente necesario. Es verdad que si pierdes la subasta pierdes el pago del arancel, pero a veces es mejor pagar esos 630 soles que pagar miles de soles de más por una propiedad que simplemente no vale la pena.

Hay que tener mucho cuidado en esta parte, pues hay veces que nadie hace una propuesta hasta recién faltando segundos antes que termine la subasta. Esto es una manera muy sigilosa de querer ganar la subasta sin tener que aportar mucho dinero, y en unos casos puede funcionar ofrecer el dinero en el ultimo segundo.

Lo mejor que puedes hacer es poner tu precio máximo desde el inicio o tratar de llegar a un precio cercano a ese máximo, de tal manera que, si otro te gana, al menos lo hace por un precio el cual no estabas dispuesto a pagar, y no te ganen por puesta de mano.

10) Reclama tu nueva propiedad o devolución de dinero


Una vez terminada la subasta, tienes dos caminos, uno si ganas y otro si pierdes. En el caso de perder, recuerda que te devuelven el dinero menos el arancel. Para esto, debes ir al banco de la nación a reclamarlo, con tu DNI y código de autorización de pago virtual, el cual te envían por correo electrónico una vez terminada la subasta.

Si ganas, en los 3 siguientes días debes pagar el saldo del monto que falta para completar el pago en el banco de la nación, vendría a ser el precio con la que ganaste la subasta menos el oblaje que ya depositaste. Luego, validas ese pago en la página de REMAJU, y te llega un certificado de postor ganador a tu correo como confirmación. De ahí, vas a la mesa de partes del juzgado que corresponda, presentas el escrito (documento formal donde pides al jurado que se inscriba la propiedad a tu nombre) junto con todas tus boletas de pago del remate en REMAJU. Después de eso solo queda esperar a que el juzgado correspondiente revise tus documentos y te comuniquen que viene a continuación.

Diego Poblete

--------------------- Antiguos pasos para el remate presencial (solo aplica en Ucayali) 1. El día y hora del remate programado, apersonarse al lugar de la convocatoria a la hora exacta y entregar al Martillero Público el original de su D.N.I., que se encuentre vigente y con la última votación, tratándose de personas jurídicas deberán además entregar la Vigencia de Poderes correspondiente. 2. Conjuntamente con su D.N.I., deberá entregar también al Martillero el 10% de la tasación del bien o los bienes que se rematarán, dicha entrega deberá efectuarse en efectivo o mediante Cheque de Gerencia, en el caso que Ud. no sea el adjudicatario (ganador) del remate, apenas concluya la diligencia, el Martillero está obligado a devolverle en forma inmediata el dinero o cheque entregado. 3. Antes del inicio del remate deberá entregar también al Martillero, el original y copia del "Arancel Judicial por Derecho a Participar en Remate Judicial" (de bienes inmuebles o muebles, dependiendo de lo que se rematará y de los bienes que Ud. desea adjudicarse) 4. Dicho Arancel Judicial se paga en cualquier ventanilla del Banco de la Nación, indicándole al cajero del Banco su nro. de D.N.I. o R.U.C. si el postor es persona jurídica, el nro. de expediente (aparece en el aviso del remate), el Juzgado que ordena el remate (aparece en el aviso del remate) y por último el monto a pagar que va depender del detalle explicado a continuación. 5. En un "Remate de Bienes Inmuebles", el monto a pagar del arancel judicial es de acuerdo al valor de tasación del bien inmueble (aparece en el aviso del remate), pudiendo ser: * Hasta S/. 36,000 (100 URP) S/.180.00 * De S/. 36,000 a S/.360,000 (1000 URP) S/.360.00 * Más de S/.360,000 S/.720.00 6. Al momento de recabar el comprobante de pago del Arancel Judicial en la ventanilla del Banco de la Nación, verificar que correspondan sus datos personales exactos, así como los montos, en el caso que los montos no correspondan exactamente a los valores indicados anteriormente, pida que le emitan un comprobante adicional por “reíntegro”, con los mismos datos, de tal forma que complete exactamente el monto del arancel judicial requerido. 7. Iniciado el remate si no hubiera otros postores el Martillero Público, le preguntará su oferta, Ud. debería indicar el monto de la base del remate y en ese valor se le adjudicará el bien. 8. Si hubiera otros postores que competirán con Ud., el Martillero irá preguntando uno a uno sus ofertas (pujas), hasta que adjudicará al postor de mejor oferta. 9. Tenga en cuenta que el remate de inmuebles se llevará a cabo en el local del Juzgado. 10. Tenga presente como “Reglas comunes al remate” lo previsto en el artículo 736 del Código Procesal Civil que indica lo siguiente: - La base de la postura será el equivalente a las dos terceras partes del valor de tasación, no admitiéndose oferta inferior. - Cuando el remate comprenda más de un bien, se debe preferir a quien ofrezca adquirirlos conjuntamente, siempre que el precio no sea inferior a la suma de las ofertas individuales. - Cuando se remate más de un bien, el acto se dará por concluído, bajo responsabilidad, cuando el producto de lo ya rematado, es suficiente para pagar todas las obligaciones exigibles en la ejecución y las costas y costos del proceso.
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